楼市政策暖风渐起

2019-01-03 00:19:58 来源: 河西信息港

楼市政策暖风渐起

两会政府工作报告中,多处提及房地产,总体来看,政策口吻相比前几年有所软化,尤其是支持改善性住房需求的提法,比较罕见。当前管理层对住宅市场的态度,可窥一斑。具体来看,政府报告涉及房地产的主要内容有四点。

其一,稳定住房消费。在报告的“加快培育消费增长点”一项提出:促进养老家政健康消费,壮大信息消费,提升旅游休闲消费,推动绿色消费,稳定住房消费,扩大教育文化体育消费。这也是2014年10月国务院常务会议精神的重申。从中可知,住房消费对于稳经济、惠民生的重要性。作为支柱产业,房地产业通过两条路径影响经济:一方面是通过房地产投资,尤其是开发投资,拉动作为经济三架马车的“投资”;另一方面通过住房消费,拉动作为经济三架马车的“消费”。

其二,加大城镇棚户区和城乡危房改造力度。今年保障性安居工程新安排740万套,其中棚户区改造580万套,增加110万套,把城市危房改造纳入棚改政策范围。农村危房改造366万户,增加100万户,统筹推进农房抗震改造。

从保障房的结构来看,“十二五”期间棚改房一直是重头戏。事实上,棚改房已成为近几年拉动投资、改善民生的重点工作。2014年4月央行提供1万亿元 PSL 给国家开发银行用以发放棚改贷款,分三年发放。2014年已发放的贷款利率定为4.5%,比普通贷款利率低1.5个百分点左右。

值得关注的是,除了城镇地区的棚改之外,近几年中央也渐渐开始重视农村危房改造。从2008年开始至2014年,全国共实施农村危房改造1684万套,中央累计安排1192亿元补助资金支持农村危房改造。今年政府报告中提出:2015年全国计划改造农村危房366万户,比去年增加100万户。初步估算2015年至2020年全国还需改造农村危房2700万户。由此可见,县域、农村、乡镇地区的住房改造,也是未来几年的一项重要工作。

其三,收购存量房用作保障。住房保障逐步实行实物保障与货币补贴并举,把一些存量房转为公租房和安置房。从发达国家经验来看,住房保障的方式会经历两个阶段:先是新建房屋为主,后来转向货币补贴为主。在房屋短缺时期,只能通过新建增加房源,而告别这个阶段后,货币补贴的效率更高。困难群体可以拿着补贴,按照自己的需求和意愿,去市场上购房或租房。

其四,加码刺激需求。坚持分类指导,因地施策,落实地方政府主体,支持居民自住和改善性住房需求,促进房地产市场平稳健康发展。这条与房地产调控、商品住宅市场需求变化有关,所以对2015年楼市走向影响。

这句话又可细分为两层意思:

层是分类指导,这其实是重复了去年政府报告:针对不同城市情况分类调控。去年3月提出这一方针后,地产股大涨,其后地方政府找到了“尚方宝剑”,纷纷救市,尤其是取消了限购。今年又加了“因地施策,落实地方政府主体”,等于加重了语气,更加明确地引导、鼓励地方政府。

第二层则非常有新意—“支持居民自住和改善性住房需求”。这样的表述已经很久没有出现了。笔者回顾了过去十年的政府工作报告,关于房地产调控常用的措辞有两条:抑制房价过快上涨、抑制投资投机性购房需求。2014年的政府工作报告中,句话消失了,但第二句话仍然存在。而今年,这两句话都消失了。政府表态支持刚需,一般不会犯错,但提出支持改善需求,确实需要勇气。

综上所述,本次政府工作报告暖意融融。从外部环境与楼市形势分析,中央对房地产的态度之所缓和有两点原因:一方面,2014年全国楼市显着降温,拖了经济后腿,也不利于金融稳定;另一方面,房地产调控的方式正由行政干预转向长效机制,需要更加尊重市场机制。笔者预计,在此政策暖风之下,2015年全国楼市必然企稳,其中一二线城市将率先复苏,房价也将止跌反弹。自住性购房者,有必要把握好当下较好的购房时机。

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